中華寫(xiě)字樓網(wǎng)）：一宗宅基地值多少錢(qián)？集體土地如何定價(jià)有了新規范 在推進(jìn)城鄉統一的土地市場(chǎng)過(guò)程中，農村的一畝集體經(jīng)營(yíng)性建設用地、一宗宅基地到底值多少錢(qián)？這個(gè)問(wèn)題的答案逐漸清晰。

　　為進(jìn)一步規范農村集體土地價(jià)格評估，顯化農村集體土地資源資產(chǎn)價(jià)值，促進(jìn)城鄉統一土地市場(chǎng)建設，自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司會(huì )同中國土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì )組織專(zhuān)家起草的《農村集體土地價(jià)格評估技術(shù)指引》(下稱(chēng)《技術(shù)指引》)于4月22日正式發(fā)布實(shí)施。

　　《技術(shù)指引》明確其適用范圍為位于城市市區以外的農村集體土地價(jià)格評估，具體包括經(jīng)營(yíng)性建設用地、宅基地、其他建設用地以及耕地，給出了集體建設用地使用權價(jià)格、集體耕地承包經(jīng)營(yíng)權價(jià)格等定義。

　　一般而言，對地塊進(jìn)行估價(jià)是土地進(jìn)入土地市場(chǎng)的前提之一，這在國有建設用地市場(chǎng)中早已不再是問(wèn)題所在，地方國土部門(mén)在出讓國有建設用地時(shí)，會(huì )在估價(jià)的基礎上結合其他因素來(lái)確定該地塊的出讓底價(jià)。

　　自今年1月1日起，修訂后的《土地管理法》正式施行。這次修法破除了農村集體建設用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙，第63條規定，土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設用地，土地所有權人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。

　　雖然農地入市的法律障礙終被解除，但各個(gè)地方的“農地入市”工作全面推進(jìn)尚需更明晰的法律法規來(lái)指引，這其中如何對集體建設用地定價(jià)也是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

　　以包括宅基地在內的集體建設用地為例，按照《技術(shù)指引》，可以運用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法、公示地價(jià)系數修正法等五種估價(jià)方法評估其使用權價(jià)格。

　　不過(guò)，估價(jià)并非終的市場(chǎng)成交價(jià)格(或租賃價(jià)格)，后者還要考慮供地政策以及市場(chǎng)狀況等多方因素。

　　官方數據顯示，2005年至今2018年底，全國33個(gè)試點(diǎn)縣(市、區)集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市地塊1萬(wàn)余宗，面積9萬(wàn)余畝，總價(jià)款約257億元，收取調節金28.6億元。

　　簡(jiǎn)單計算，一畝集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市價(jià)格在30萬(wàn)元左右。這可能與外界預期有一定差距，但這30萬(wàn)元只是平均數據，具體到個(gè)案還要看地塊所處區位，以及后期規劃用途。

　　2019年9月，北京市規劃和自然資源委員會(huì )成功出讓大興區一宗集體建設用地，競得人為北京上瑞置業(yè)有限，成交價(jià)格為151283萬(wàn)元。地塊規劃建筑面積108059平方米，以成交價(jià)格計算，樓面價(jià)格約為1.4萬(wàn)元/平方米，約合930萬(wàn)/畝。

　　該地塊之所以能以此高價(jià)成交，與其規劃的用途有關(guān)，過(guò)往集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市，一般不能用于住宅開(kāi)發(fā)，而上述地塊則將被用來(lái)建設共有產(chǎn)權住房，可以對外以2.9萬(wàn)元/平方米的單價(jià)出售。

　　《技術(shù)指引》也提示，集體土地價(jià)格評估應特別關(guān)注各類(lèi)型集體土地市場(chǎng)的發(fā)育成熟度、相關(guān)配套政策完善度，以及市場(chǎng)交易主體的風(fēng)險認識與偏好對集體土地價(jià)格的影響。

　　除了此次《技術(shù)指引》解決的價(jià)格評估問(wèn)題外，當前各界對于全面推進(jìn)農地入市仍有諸多期盼，比如，哪些集體建設用地可以入市，怎么入市，入市之后的土地增值收益如何分配等問(wèn)題。

　　這些技術(shù)性問(wèn)題的解決，有望在《農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市指導意見(jiàn)》這類(lèi)文件中得到推進(jìn)。

　　4月9日，國家發(fā)改委發(fā)布《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》提出，要全面推開(kāi)農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地直接入市。出臺農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市指導意見(jiàn)。允許農民集體妥善處理產(chǎn)權和補償關(guān)系后，依法收回農民自愿退出的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地使用權，按照國土空間規劃確定的經(jīng)營(yíng)性用途入市。啟動(dòng)新一輪農村宅基地制度改革試點(diǎn)。